我国《民法典》物权编规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经登记始能发生效力。然而现实生活中，确有不动产买受人签订买卖合同后不能即时登记的情况。由于不动产处于大众的基本生活资料地位，我国法律对不动产买受人的物权期待权在执行程序中予以了优先保护，即案外买受人对于登记在被执行人名下的不动产提出异议时，在满足一定条件的情形下可排除强制执行。那么，什么情形下可支持买受人的异议请求，法院如何审查认定？

裁判规则

1.案外人主张对房产排除执行，如未登记非因其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错——周某某与甲公司执行异议案

案例要旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房屋尚未办理备案手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件，买受人未取得案涉房屋所有权，并非其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。

案号：（2021）鲁1191执异13号

审理法院：山东省日照经济技术开发区人民法院

来源：人民法院案例库参考案例

2.房屋所有人下落不明导致房屋无法办理过户应认定为非买受人自身原因未办理过户——王某诉张某甲等案外人执行异议之诉案

案例要旨：司法实践中，不动产买卖从合同的签订、不动产交付到最终过户往往需要很长时间，其间任何一个环节出现问题就会影响物权期待权转向真 正的物权。如果该期待权的转化进程被非自身因素阻断或影响，则基于买卖合同的相关交易安全和市场秩序将受到侵害，若不通过司法等手段对其进行特殊的保护，会造成当事人之间的利益失衡，更会影响社会市场秩序和社会稳定。

案号：（2019）豫04民终1197号

审理法院：河南省平顶山市中级人民法院

来源：人民法院案例库参考案例

3.为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等等，均应予以严格审查——李某某诉陈某某案外人执行异议纠纷案

案例要旨：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条对于一般买受人物权期待权的确立，主要是为了维护申请执行人与买受人之间的利益平衡。为了降低合法占有这一弱公示方式对于现行不动产物权公示秩序的冲击，应当将买受人的现实入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等等，均应予以严格审查。

案号：（2017）黔01民终4468号

审理法院：贵州省贵阳市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2019年23期

4.“人才房”购买案件中，“人才”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条请求排除执行，经审查符合条件的，应予支持——王会生诉中国工商银行股份有限公司宁波江东支行等案外人执行异议之诉案

案例要旨：“人才房”购买案件中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，“人才”据此请求排除执行，经审查符合条件的，应予支持。

来源：《浙江审判》2021年第4期

5.买受人主张已支付部分房款虽未提供房款转账记录或收款收据，但被执行人对房款支付事实予以认可且有其他证据佐证，经审查符合条件可排除强制执行——牛彩云、叶锦贤诉周世贵案外人执行异议之诉案

案例要旨：买受人主张已支付部分房款虽未提供房款转账记录或收款收据，但被执行人对房款支付事实予以认可且有记账凭证佐证，且被执行人表示愿意将剩余价款交付执行，符合《执行异议复议规定》第28条规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。

案号：（2023）甘民终49号

审理法院：甘肃省高级人民法院

来源：中国裁判文书网  裁判日期：2023-03-31

6.案外人不能证明其在房产查封期间有向房屋登记机构递交过户登记材料的积极行为，法院不应当认定其为非因买受人自身原因未办理过户登记——张宇红、张鑫诉伊宁市自然资源局案外人执行异议之诉案

案例要旨：案涉房产不存在因被查封而无法办理过户登记的客观障碍，案外人也未能提供证据证明其在此期间有向房屋登记机构递交过户登记材料等积极行为，故其依据《房地产转让合同》仅享有对被执行人的普通债权，法院不应当认定其为非因买受人自身原因未办理过户登记，案外人要求对案涉房产排除强制执行缺乏事实和法律依据。

案号：（2023）最高法民申651号

审理法院：最高人民法院

来源：中国裁判文书网  裁判日期：2023-06-28

7.买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件——艳桃诉濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会案外人执行异议之诉纠纷案

案例要旨：对于非因买受人自身原因未办理过户登记，一般而言，买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合该条件。

案号：（2022）豫民终235号

审理法院：河南省高级人民法院

来源：中国裁判文书网  裁判日期：2022-04-25

法律条文

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）

第四十一条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

3.《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号）

127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

转自：山东高法