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抵押预告登记能否产生优先受偿效力

基本案情

2020年6月9日，原告某银行（贷款人、抵押权人）与被告宋某（借款人、抵押人）、某置业公司（保证人）签订个人购房担保借款合同，约定借款金额、借款用途、借款期限等；采用阶段性保证+抵押，阶段性保证人某置业公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。2020年9月2日，办理了预购商品房抵押权预告登记。因借款人未按时还款，原告诉至法院要求借款人还款，对抵押房产优先受偿，某置业公司承担连带责任。

另查明，涉案房产未办理不动产权属登记及正式抵押登记手续。庭审中，某置业公司提交不动产单元清单主张包含涉案房产在内的房屋于2022年8月5日办理了建筑物所有权一次登记，因购房人原因导致在办理完毕房屋初始登记后无法办理抵押登记。原告主张某置业公司理应按照合同的约定承担担保责任，借款人因个人原因未办理权属登记，原告作为抵押权人在此案中无过错。借款人认可现在可以办房产登记，但是没有办。

案件焦点

1.原告是否享有涉案房屋价款的优先受偿权；

2.某置业公司是否承担连带保证责任。

裁判结果

关于原告是否对涉案房屋价款享有优先受偿权的问题。本案纠纷虽是基于《中华人民共和国民法典》施行前签订的合同引起，但关于抵押权预告登记是否具有抵押权正式登记的效力以及抵押权的设立时间问题，在民法典生效之前法律没有明确规定，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》对此做出明确规定，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条之规定，本案可以适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》的相关规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，案涉房产已经办理建筑物所有权一次登记，且不存在预告登记失效情形，原告的抵押权自预告登记日即2020年9月2日设立。原告现主张对案涉房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，对此予以支持。

关于被告某置业公司是否承担连带保证责任的问题。合同约定阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证，是为保障银行的抵押权与开发商的阶段性保证有效衔接，某置业公司阶段性保证与案涉房屋抵押担保不是重合关系而是前后衔接关系。依据前述，案涉房屋的抵押权已于2020年9月2日设立，从双方约定的真实意思及房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证责任约定的合同目的考量，应当免除某置业公司的阶段性连带保证责任。原告现要求被告某置业公司承担连带保证责任，对此不予支持。

法官后语

预售商品房交易中，开发商进行阶段性担保的常见。在民法典及相关司法解释施行之前，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来抵押权登记条件成就时，权利人所享有的对办理抵押权登记的请求权。对于银行请求对诉争房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，法院通常不予支持。同时，由于银行未取得房屋抵押权，房产开发商的阶段性保证责任不能免除，需对贷款本息承担连带清偿责任。

民法典及相关司法解释施行后，担保制度解释第五十二条明确规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权一次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。因此，抵押预告登记在特定条件下可具备优先受偿效力。当银行已对预告登记的抵押物享有实质抵押权后，开发商的阶段性保证责任应当予以免除，否则会加重开发企业的责任负担，也不符合设立阶段性保证的目的。设立阶段性连带保证责任的目的旨在督促开发商保障房产及时达到办理正式抵押登记的条件，以使银行尽快取得房产的抵押权，保障其债权能够得到实现。如开发商已为案涉房屋办理建筑物一次登记，抵押权在预告抵押登记时即已设立，银行的债权即已得到了保障，免除开发商的保证责任符合订立合同的目的。另外，阶段性保证责任属于附解除条件的民事法律行为。开发商办理了建筑物一次登记后，购房者即可办理房屋所有权登记及抵押权登记，购房者在能办理抵押权登记的情况下由于个人原因不办理，客观上阻却了免除开发商保证责任条件的成就，应视为解除条件成就，开发商的阶段性保证责任自然应予以免除。

预售商品房交易是我国房地产行业的重要业态，开发商阶段性担保条款在其中具有普遍性。通过该案判决，为预售商品房交易各方梳理正确、合理的规则预期，有利于强化诉源治理，减少交易中潜在的诉讼发生。