作者：李舒 唐青林 赵跃文

裁判要旨

房地产转让属于要式法律行为，且有制式商品房买卖合同为准，否则不应突破书面合同这一形式要件。房屋的受让人虽通过以物抵债形式实际占有房屋，但是不具备上述条件，进而主张排除对房地产的强制执行的，不予支持。

案情简介

一、天正公司开发某一期房地产，因欠工程款，遂将案涉房屋抵付给苏中集团，苏中集团将该房屋抵付给黄志强。

二、亿西欧公司因与天正公司保证合同纠纷一案，申请法院查封了案涉房屋，长春中院作出一审判决，天正公司向亿西欧公司支付3000万元。后进入执行程序。

三、在查封前，黄志强占有该房屋。且，该房屋存在对应的商品房销（预）售许可证。黄志强遂以其作为案涉房屋的买受人起诉主张停止对案涉房屋的执行。

四、长春中院一审认为，黄志强通过抵债关系取得房屋的基础关系，且提供了供热费票据等证据证明其在先占有该房屋，且非因其自身原因未办理房屋过户，遂判决不得执行案涉房屋。亿西欧公司不服，提起上诉。

五、吉林高院二审认为，天正公司与苏中集团、苏中集团与黄志强通过以物抵债合同转让了案涉房屋，且黄志强取得了购房款发票和实际占有案涉房屋，故案涉房屋已脱离天正公司责任财产范围，遂维持原判。亿西欧公司不服，申请再审。

六、最高法院提审本案，再审认为房地产转让属于要式法律行为，且有制式商品房买卖合同为准，否则不应突破书面合同这一形式要件。事实上，黄志强未与天正公司签订书面合同，不符合法定的形式要件，遂撤销原判决，改判驳回黄志强的诉讼请求。

裁判要点

本案的争议焦点是黄志强对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，最高法院在本院认为部分的裁判要点如下：

第 一，是否在查封前签订书面买卖合同。虽然案涉房产先由天正公司抵付工程款给苏中集团，后由苏中集团抵付工程款给黄志强，但是案涉房产始终登记天正公司的名下。尽管苏中集团与黄志强在《协议书》中第 二条约定：“经苏中集团与天正公司沟通协调，天正公司同意直接为黄志强办理商品房相关手续，包括签订《商品房买卖合同》开具销售不动产发票、代为办理商品房产权证等”。但是该项条款并没有实际履行，天正公司始终未与黄志强签订书面的房屋买卖合同，也未为黄志强开具销售房屋发票。黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。

第 二，是否符合法定形式要件、能否排除执行。房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件，否则不能排除执行。

实务经验总结

以物抵债的案外人，能否排除强制执行的问题，实务中的争议非常大。鉴于此，现结合本案，将实务经验总结如下：

第 一，对于买受人而言。在通过以物抵债的方式取得房屋时，一定要注意签订的抵房协议书是否载明法定要素，即房屋坐落位置、面积、价款、房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。若未载明上述法定要素的，一定要与房地产开发商签订以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准，以期达到符合排除强制执行的书面买卖合同的形式要件。

第 二，对于债权人而言。在遇到买受人或者施工人通过以物抵债的形式，进而排除债权人的强制执行时，债权人要明确自身债权的性质，即是属于一般债权还是属于担保物权。如果属于一般债权的债权人，一定要严格按照法律规定审查买受人或者施工人是否具有民事权益、能否达到排除强制执行的条件。如果属于担保物权的债权人，那么按照购房消费者生存权优先于担保物权优先于物权期待权的权利顺位，进而制定充分维护自身合法权益的诉讼策略。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》（2022年1月1日施行）

第 二百三十四条（原第 二百二十七条） 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释〔2022〕11号）

第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）

第 二十八条 金 钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日修订）

第 四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日修订）

第 七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：

（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；

（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成 交价格；

（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

（四）房地产管理部门核实申报的成 交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

第 八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：

（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；

（二）房地产权属证书名称和编号；

（三）房地产座落位置、面积、四至界限；

（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

（五）房地产的用途或使用性质；

（六）成 交价格及支付方式；

（七）房地产交付使用的时间；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他事项。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）

第 五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》（2001年6月1日实施）

第 十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

法院判决

围绕上述争议焦点，最高法院在本案再审民事判决书的“本院认为”部分阐述如下：

本院认为，本案争议焦点为黄志强对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。结合本案事实及相关法律规定，本院对上述争议焦点综合评判如下：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 二十八条规定，金 钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然本案案涉房产先由天正公司抵付工程款给苏中集团，后由苏中集团抵付工程款给黄志强，但是案涉房产始终登记被执行人天正公司的名下。尽管苏中集团与黄志强在《协议书》中第 二条约定：“经苏中集团与天正公司沟通协调，天正公司同意直接为黄志强办理商品房相关手续，包括签订《商品房买卖合同》开具销售不动产发票、代为办理商品房产权证等”。但是该项条款并没有实际履行，天正公司始终未与黄志强签订书面的房屋买卖合同，也未为黄志强开具销售房屋发票。苏中集团仅为案涉房屋的承建商，黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中黄志强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄志强提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。综上，黄志强不符合《执行异议和复议规定》第 二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

案件来源

吉林省亿西欧投资有限公司与黄志强、长春天正房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉再审民事判决书【最高人民法院（2021）最高法民再221号】

延伸阅读

在检索大量类案的基础上，律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

裁判规则一：买受人签订的以物抵债合同未载明法定要素的，不具备排除对房屋强制执行的书面买卖合同的形式要件，不能停止对房屋的强制执行。

案例一：最高人民法院在国家开发银行与林艳姝、黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司、黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书【（2021）最高法民终1212号】中认为，根据《执行异议和复议规定》第 二十九条之规定，林艳姝对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。对于合法有效书面买卖合同的认定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定，房地产转让应当签订书面转让合同，转让合同还应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。据此，房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第五条规定的情形。现林艳姝提供的房款收据虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。一审法院仅凭房款收据认定林艳姝符合查封前签订合法有效的书面买卖合同于法无据，本院予以纠正。故此，林艳姝的请求不符合《执行异议和复议规定》第 二十九条第（一）项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

裁判规则二：买受人在借款期限到期前，不能通过以物抵债的方式消灭原借款债权，亦无法据此排除对房屋的强制执行。

案例二：最高人民法院在李兆屹与西藏信托有限公司、盘锦龙驿房地产开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书【（2021）最高法民终1029号】中认为，首先，李兆屹提交了武悦出具的《说明》以及2019年3月27日武悦与龙驿公司签订的《房屋抵偿借款确认书》，拟证明2015年8月10日龙驿公司向武悦借款100万元现金，借款期限为一个月，借款利息为壹拾万元的事实，但李兆屹并未提交武悦出借100万元现金的来源以及借款协议等直接证据佐证上述事实。其次，虽然武悦与龙驿公司于2015年8月10日签订了《房屋买卖合同》和《产权认购协议书》，武悦、龙驿公司、李兆屹也于2015年9月5日达成《抵债协议书》，但此时李兆屹所主张的上述借款尚未届清偿期，故上述行为也只具有借款担保的性质，而不具有以物抵债的性质。后，《审计报告》销售台账中记载“客户名称：武悦、李兆屹；抵账时间2015年8月27日”的内容，与房源信息表中记载的案涉房屋于2013年10月11日抵顶给北京宏福公司的内容相互矛盾，不足以证明龙驿公司与武悦、李兆屹之间以房抵债行为的真实性。

裁判规则三：买受人通过以物抵债的方式取得物权期待权，但其顺位劣后于担保物权，不能排除抵押权人对房屋的强制执行。

案例三：最高人民法院在华孟均与重庆进出口融资担保有限公司、成都全新石化有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书【（2021）最高法民终1245号】中认为，《执行异议和复议规定》第 二十八条和第 二十九条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对上述第 二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。也就是说，《执行异议和复议规定》第 二十七条规定的“除外”内容包括第 二十九条，但不包括第 二十八条。本案中，根据生效判决确认进出口担保公司对案涉房屋享有抵押权，华孟均主张以《执行异议和复议规定》第 二十八条规定排除进出口担保公司债权执行的请求，本院不予支持。根据本案查明事实，即便陈祥银、何小元、杨岚、陈祥金、陈秀英、杨映桂、张晓梅、余素芳、雷曙光等人出具的《情况说明》属实，华孟均主张权利的房屋多达7套，亦不符合《执行异议和复议规定》第 二十九条规定的情形。故，华孟均对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

裁判规则四：买受人以物抵债取得房屋，只能消灭原债权，不能取得房屋的权属变动，无法取得物权期待权，不能停止对房屋的强制执行。

案例四：最高人民法院在魏琳与青岛海宜林投资控股有限公司、青岛中海盛明置业投资有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书【（2017）最高法民终354号】中认为，案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金 钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

 *此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

本期执行主编：赵跃文律师

来源：民商事裁判规则

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