裁判要旨

可得利益是合同被履行后可以取得的利益。赔偿可得利益可以弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态，促使当事人诚信履行合同。人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等综合予以判定。

案情简介

2009年11月26日，甲公司（甲方）与乙公司（乙方）签订《房地产项目全程营销代理合同》（以下简称《代理合同》），甲方正式委托乙方为项目的全程营销代理商，并约定了具体的销售目标及佣金计算方式。项目总建筑面积为451279.08㎡。2013年4月23日，甲公司向乙公司送达《解除合同通知书》，以乙公司擅自将项目中22号、23号楼的预定（订）房屋合同带离售房部，以及已发生情势变更情形，继续履行合同对甲公司显失公平为由，解除双方签订的《代理合同》。 乙公司向高院起诉，请求：确认甲公司向乙公司发出的《解除合同通知书》无效；解除《代理合同》；甲公司支付因不履行合同给乙公司造成的预期商业利益损失5738万元,以及从2013年7月15日起至付清之日止的逾期付款资金利息等。 甲公司提起反诉，认为乙公司违反《代理合同》约定，未按双方协商一致的价格进行销售，给甲公司造成23105499元的损失，请求判令乙公司赔偿损失23105499元。 高院判决：甲公司向乙公司送达的《解除合同通知书》无效；解除《代理合同》；甲公司向乙公司支付可得利益损失700万元等。 甲公司、乙公司不服，上诉至最高法院。最高法院改判甲公司向乙公司支付可得利益损失7407421.01元。

裁判要点

关于可得利益损失如何确定的问题《中华人民共和国合同法》第 一百一十三条第 一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可得利益是合同被履行后可以取得的利益。赔偿可得利益可以弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态，促使当事人诚信履行合同。人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等综合予以判定。根据已查明的事实，除案涉项目一期外，乙公司代理销售的其余项目的均价均超过住宅销售奖励的支付条件。在此情况下，甲公司于2013年4月23日向乙公司发出解除合同通知，主要是合同约定的销售奖励溢价发生情事变更，继续履行对其明显不利，双方协商未果。由此表明甲公司在解除合同时对乙公司的预期商业利益已经有所预见。乙公司主张的可得利益应包括案涉项目22栋、23栋住房销售奖金的损失和甲公司单方解除合同而造成的损失。乙公司实际销售的22栋、23栋房屋面积为24470㎡、销售金额为93820676元。在甲公司违约解除合同前，乙公司已完成销售的面积占可售房屋面积的比为81.38%。该比例未达到合同约定的支付奖金的条件，是甲公司为自己的利益不正当阻止乙公司继续履行合同所致，应视为支付奖金的条件已成就。参照合同所约定的住宅销售奖励计算标准，乙公司对此应得到可得利益损失为5102669元[（93820676元-3000元/㎡×24470㎡）×25%]。 关于甲公司不继续履行合同而造成的损失问题，案涉合同约定如甲公司擅自解除合同，除支付乙公司应付款项外，按本项目预计总代理佣金的10%赔偿乙公司的损失。诉讼中，甲公司主张合同约定了损失赔偿方法，有具体的计算方法和计算公式。从案涉《代理合同》的约定看，双方当事人并未对项目的销售价格予以确定。基于合同的履行情况，乙公司代理销售的房屋除一期的房屋销售均价未超过3000元/㎡外，其余均超过此价格，故以案涉住宅房屋销售单价的平均值作为计算乙公司总代理佣金的标准较为客观、公平。乙公司代理销售房屋面积共计157369.52㎡（52260.4㎡＋28305.76㎡＋23945.67㎡＋26117.67㎡＋24770㎡＋1970.02㎡），销售金额共计535806975元（151107933元＋92960049元＋89606117元＋101465973元＋93820676元＋6846227元），销售均价应为3404.77元/㎡（535806975元÷157369.52㎡）。根据合同约定的单方解除合同造成损失的计算方式，乙公司的此部分损失为2304752.21元（451279.08㎡×3404.77元/㎡×1.5%×10%）。上述两项共计7407421.21元（5102669元＋2304752.21元）。乙公司上诉主张一审判决对其可得利益损失的认定既不采纳已形成的专业评估报告，也不委托进行司法鉴定错误的事由，本院不予支持。

律师解析

一、关于合同纠纷中可得利益损失的争议，对于守约方而言，举证证明的点在于预期利润的确定性及计算依据，在有鉴定条件的情形下应当申请鉴定；对于违约方而言，举证证明的点在于守约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失所造成的损失。但由于可得利益损失的认定没有相对明确的计算标准，实践中司法认定亦存在一定难度。 二、为降低发生纠纷时的举证难度，当事人可事先约定可得利益损失的计算标准及依据。