说好的卖房

没想到房价上涨几十万

卖方反悔了

觉得违约更“划算”

法官帮他们算了一笔账……

No 01

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案件陈述

今年1月1日，小陈通过中介向左某、诸某夫妇购买一套商品房，双方当场签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为140万元，小陈按约支付了10万元定金及25.2万元的购房款，并约定于3月下旬双方办理过户登记手续，小陈支付尾款。

没想到，从3月中旬开始，当地的房价大幅上涨，等到了双方约定过户的时间，周边同等面积的二手房已开价200万元，可小陈还没来得及欣喜，就收到了左某悔约的信息，之后，左某便一直拒接小陈的电话。小陈多次找中介出面沟通无果，无奈之下向浙江省东阳市人民法院提起诉讼，要求左某、诸某继续履行合同、协助办理房屋过户登记手续，并赔偿70万元的违约金。

左某、诸某主张解除合同，并表示愿意承担双倍返还定金的违约责任，认为小陈主张的70万元的违约金过高。小陈则认为左某、诸某明显不诚信，房子是一定要过户的。

本案中继续履行还是解除合同的选择权在守约方，选择继续履行的，出卖方除协助过户外还应支付违约金;选择解除合同的，损失赔偿可以是包括房屋涨值部分在内的可获得利益。

终，左某、诸某同意配合办理过户登记手续并赔偿小陈违约损失2万余元，小陈在过户当天支付了剩余房款。

No 02

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律师说法

根据民法典第五百八十条规定：“当事人一方不履行非钱财债务或者履行非钱财债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

因此，在涉及房屋产权过户等非钱财债务时，除因标的物不能履行或不适于履行等情形外，继续履行合同还是终止合同权利义务的选择权在守约方。选择继续履行合同的，请求违约方履行过户登记手续等非钱财债务同时，还可以要求违约方承担合同约定的违约责任;选择解除合同等终止合同权利、义务的，守约方可以按合同约定选择适用违约金或者定金条款，约定的定金或者违约金不足以弥补因违约造成的损失的，可以请求赔偿超过部分的损失，依据民法典第五百八十四条的规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，即包括房屋增值等可以预见的利益。

依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当遵循诚信原则，按照合同的约定全方面履行自己的义务。当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。本案中，左某、诸某拒绝履行非钱财债务(办理房屋过户登记手续)，且该非钱财债务的履行不存在《民法典》第580条规定的例外情形，因此，小陈有权请求违约方继续履行合同并支付违约金。