房屋租赁合同中，承租人将房屋转租给他人，转租期限超出原租赁合同的剩余租赁期限，超出部分的约定是否有效?

近日中院审结一起承租人和次承租人之间的合同纠纷，适用《中华人民共和国民法典》第七百一十七条之规定，对关于转租合同超过剩余租赁期限的合同效力问题进行明确。

案情简介

早在2011年初，决定开一家小餐馆的小王，经过中介公司介绍后，从河海公司处承租了一套门脸房，准备用于经营餐厅。双方约定租赁期限为8年，自2011年3月10日始至2019年3月10日止。2015年7月，因为家庭实际情况发生了变化，不再经营餐厅的小王又将房屋转租给小李，约定租赁期限为2015年5月3日至2020年5月18日。

2019年1月，河海公司向小王发出《租赁合同到期通知书》，要求其在2019年3月10日前交还房屋。小王收到通知后立即通知小李，要求其尽快腾退房屋。情急之下，小李直接与河海公司进行沟通，2019年3月10日，小李与河海公司另行签订租赁合同。

小李认为，小王将涉案房屋转租给他，但租赁期限已经超出了小王与河海公司租赁合同的期限，致使其受到经济损失。小李向一审法院提起诉讼，请求判令小王退还押金、房屋租赁费等各项费用。

一审判决理由

一审法院经审理后认为，本案的争议焦点之一即为小李与小王之间租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外;十六条一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

小李和小王约定的租赁期限为2015年5月3日至2020年5月18日，而小王与河海公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2011年3月10日至2019年3月10日，故租赁合同中约定租赁期限超出小王与河海公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限的部分应为无效，即双方自2019年3月11日至2020年5月18日期间的租赁合同法律关系无效。一审法院判决小王退还小李押金、租金等各项费用共计七万余元。

二审判决理由

小王不服一审判决，向一中院提起上诉，主张租赁合同不存在无效的情形。

一中院经审理后认为，小王与河海公司签订的租赁合同中约定的租赁期限为2011年3月10日至2019年3月10日，而小王将部分房屋转租给小李的租赁期限为2015年5月3日至2020年5月18日，该转租期限超过了承租人剩余租赁期限，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条之规定，2019年3月11日至2020年5月18日期间的租赁合同关系仅对出租人不具有法律约束力，不再适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定认定为无效。因此，小王与小李签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

鉴于小王事实上已经无法继续履行其与小李的合同，无法向小李提供涉案房屋，一审法院认定数额并无不当，二审予以维持。一中院驳回上诉，维持原判。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条：民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。

律师说法

经出租人同意，承租人可以将租赁物进行转租，但由于承租人的转租行为依附于原租赁合同，承租人经出租人同意将租赁物进行转租的，仍应受原租赁合同关于租赁期限的限制。实践中，转租合同约定的租赁期限超出原租赁合同租赁期限的情况，并不鲜见。

《中华人民共和国民法典》第七百一十七条系新增条款。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，对于超过部分的约定的效力，民法典采用了有效说，即在不存在其他法定的无效事由的情况下，超过部分的约定应是有效的，其仅仅是对出租人不具有约束力。出租人可以要求次承租人限期返还租赁物，次承租人则可以依据转租合同的约定向承租人主张违约责任。

对于民法典的新规定，根据法律适用的基本原则，原则上应适用行为时的法律、司法解释的规定。但是根据新颁布的法律、司法解释的规定认定合同有效，而根据原有法律、司法解释认定无效的，根据从宽例外的基本法理，则应适用新颁布的法律、司法解释的规定。故本案适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条和《中华人民共和国民法典》的相关规定作出裁判。